IVA en reformas de vivienda: ¿10 % o 21 %?
Cuándo una reforma de vivienda paga el IVA reducido del 10 % y cuándo el 21 %: los requisitos de la ley, la regla del 40 % de materiales y ejemplos.
Actualizado el 1 de octubre de 2026 · Precios calculados con la base de precios de Kuanta
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En resumen: una reforma de vivienda paga el IVA del 10 % si la encarga un particular para su uso, la vivienda se terminó hace más de dos años y los materiales que pone la empresa no superan el 40 % del presupuesto sin IVA. Si falla alguno de estos requisitos, se paga el 21 %.
Qué dice la ley
El artículo 91.Uno.2.10º de la Ley del IVA aplica el 10 % a las obras de renovación y reparación de viviendas cuando se cumplen estos requisitos:
- Quién la encarga: una persona física que no actúa como empresario o profesional y usa la vivienda para uso particular. También vale una comunidad de propietarios.
- Antigüedad: la construcción o rehabilitación de la vivienda terminó al menos dos años antes de empezar la obra.
- Materiales: si la empresa aporta los materiales, su coste no puede superar el 40 % de la base imponible (el presupuesto sin IVA).
Fuente: Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido, art. 91.Uno.2.10º (texto del artículo, consultado el 1 de octubre de 2026). Esta guía es informativa y no sustituye el consejo de un asesor fiscal.
Cuánto te ahorras
En una reforma de 30.000 € sin IVA, el 10 % son 3.000 € y el 21 % son 6.300 €: 3.300 € de diferencia. Por eso merece la pena comprobar qué IVA aplica tu presupuesto.
La regla del 40 % de materiales, con un ejemplo
Una reforma de 30.000 € sin IVA en la que la empresa pone materiales por valor de 10.000 €: los materiales son el 33 % del total, por debajo del 40 %, así que puede ir al 10 %. Si los materiales costaran 15.000 € (el 50 %), toda la obra iría al 21 %.
Las obras con mucha mano de obra (demoliciones, albañilería, alicatados) suelen cumplirlo. Las que son casi todo material (cambiar solo muebles de cocina o electrodomésticos) suelen superarlo.
Cuándo se paga el 21 %
- La vivienda tiene menos de dos años desde que se terminó.
- La encarga una empresa, o la vivienda se alquila como actividad económica.
- Los materiales que pone la empresa superan el 40 % del presupuesto sin IVA.
- Es un local, una oficina o una nave, no una vivienda.
Qué pedir a tu reformista
Que el presupuesto diga qué IVA aplica y por qué. Si te aplican el 21 % sin explicación, pregunta.
La calculadora de Kuanta te dice qué IVA te corresponde según tu obra y lo explica en el resultado.
Preguntas frecuentes
¿Qué IVA tiene la reforma de un baño o una cocina?
El 10 % si es tu vivienda de uso particular, tiene más de dos años y los materiales que pone la empresa no pasan del 40 % del presupuesto sin IVA. Si no se cumple alguno, el 21 %.
¿Y si compro yo los materiales?
Los materiales que compras tú en una tienda pagan su propio IVA (normalmente el 21 %). La mano de obra de la empresa puede ir al 10 % si se cumplen los requisitos.
¿Qué IVA paga una reforma de un local o una oficina?
El 21 %. El tipo reducido es solo para viviendas.
¿Y en Canarias, Ceuta y Melilla?
No se aplica el IVA, sino el IGIC en Canarias y el IPSI en Ceuta y Melilla, con sus propios tipos. La calculadora de Kuanta lo tiene en cuenta.